De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een cruciaal jaar doorgemaakt. Na twee jaar van aanzienlijke daling van de verkoopvolumes en een prijscorrectie die in 2023 is begonnen, schetsen de signalen die de laatste maanden van 2024 hebben gestuurd een genuanceerder beeld dan alleen de vaststelling van een crisis. Het begrijpen van deze trends maakt het mogelijk om beter te interpreteren wat er vandaag de dag speelt voor zowel kopers als verkopers.
Energieprestaties van woningen: de factor die de vastgoedmarkt herverdeelt
U heeft misschien opgemerkt dat sommige oude appartementen maandenlang te koop blijven staan, terwijl andere snel verkocht worden? In 2024 heeft een factor een bepalende rol gespeeld in de snelheid van verkoop: de energieclassificatie van het pand (DPE).
Aanvullende lectuur : Verkoop uw woning in La Rochelle zonder makelaar: tips om te besparen
Concreet verkoopt een woning met een classificatie A of B sneller en voor een hogere prijs dan een woning met een classificatie F of G. Dit prijsverschil tussen twee vergelijkbare panden, de “groene premie” genoemd, is gedurende het jaar toegenomen. Kopers nemen nu de kosten van renovatiewerkzaamheden op in hun bod, wat de prijzen van energieverslindende woningen mechanisch naar beneden trekt.
Om deze evoluties in de loop van de maanden te volgen, is het nuttig om Actu Immobilier online te ontdekken om de prijsgegevens te combineren met de energieprestaties per geografisch gebied.
Ook interessant : Airbnb betalen met ANCV-vakantiecheques: tips en stappen om te volgen
Dit fenomeen heeft een directe consequentie: de liquiditeit van een pand hangt net zozeer af van zijn DPE als van zijn locatie. Een goed geclassificeerd appartement in een middelgrote stad kan sneller verkocht worden dan een energieverslindend huis in een gewilde wijk. Deze omkering van de hiërarchie was in 2022 nog marginaal.
Daling van de vastgoedprijzen in 2024: een ongelijkmatige correctie per regio
De prijzen van bestaande woningen zijn in 2024 blijven dalen, maar steeds langzamer. Begin dit jaar bereikte de jaarlijkse daling nog een significante hoogte. Tegen het einde van 2024 is deze daling duidelijk afgezwakt.
De provincies hebben eerder signalen van herstel getoond dan Île-de-France. De prijzen van appartementen zijn in bijna de helft van de Franse steden in het tweede semester van 2024 weer gaan stijgen. Dit herstel geldt niet voor alle segmenten: vrijstaande huizen in landelijke gebieden blijven hun prijzen stagnatie zien.
Sterke verschillen tussen metropolen
Niet alle grote steden volgen hetzelfde pad. Sommige provinciale metropolen hebben hun prijzen zien stabiliseren, of zelfs licht stijgen, dankzij een sterke lokale vraag. Andere, vooral in het zuidwesten, hebben meer uitgesproken dalingen in transacties ervaren (sommige gebieden vertonen een daling van de verkopen van tussen de min 18 % en min 30 %).
De prijscorrectie is niet uniform geweest over het Franse grondgebied. De gebieden waar het aanbod van nieuwe woningen laag blijft, weerstaan beter, omdat kopers uit noodzaak naar de bestaande woningen overstappen.
Vastgoedtransacties in Frankrijk: de dip van 2024 en de eerste signalen van herstel
Het volume van de transacties heeft in 2024 een dieptepunt bereikt na drie opeenvolgende jaren van daling. Volgens de FNAIM heeft de markt ongeveer 775.000 verkopen in de bestaande voorraad geregistreerd, wat een daling van ongeveer 36 % betekent ten opzichte van de piek in 2021.
Om dit cijfer te begrijpen, moet het in twee delen worden opgesplitst:
- Het eerste semester van 2024 verlengde de negatieve dynamiek van 2023, met verkoopvolumes die nog steeds daalden en afwachtende kopers vanwege de kredietvoorwaarden
- Het tweede semester markeerde een plateau, met een stabilisatie van het aantal getekende overeenkomsten, wat een begin van herstel liet zien
- Het aantal getekende overeenkomsten over het hele jaar 2024 is vrijwel gelijk gebleven aan dat van 2023, een teken dat de val is gestopt zonder een duidelijke opleving
Dit tweedelige schema verklaart waarom de jaarlijkse balansen tegenstrijdig kunnen lijken, afhankelijk van of ze de totale volume of de trend van het tweede semester benadrukken.
Hypotheekrente en leencapaciteit: wat er is veranderd voor kopers
De snelle stijging van de rente tussen 2022 en begin 2024 was de belangrijkste rem op de aankoop. Het heeft de leencapaciteit van huishoudens op een zeer concrete manier verminderd: bij een gelijke maandlast kon een koper aanzienlijk minder lenen dan in 2021.
Tegen het einde van 2024 begon een geleidelijke ontspanning van de rentes zich af te tekenen. Deze renteverlaging geeft de huishoudens weer meer koopkracht op de vastgoedmarkt en verklaart gedeeltelijk de opwinding die werd waargenomen bij de verkoopovereenkomsten in het laatste kwartaal.
Waarom deze ontspanning de situatie verandert
Wanneer de rentes dalen, zelfs bescheiden, is het effect op het budget van een koper onmiddellijk. Voor een lening van twintig jaar vertegenwoordigt elke procentpunt minder meerdere tienduizenden euro’s aan extra capaciteit. De starters, die sinds twee jaar van de markt zijn uitgesloten, zijn de eersten die hiervan profiteren.
Dit venster van ontspanning, gecombineerd met nog steeds dalende prijzen in veel gebieden, creëert een gunstige aanpassingsperiode voor de aankoop. Verkopers moeten echter accepteren dat de verkoopprijzen op korte termijn niet de niveaus van 2021 zullen bereiken.
Buitenlandse investeerders en luxe vastgoed: een discreet maar reëel herstel
Een minder zichtbaar fenomeen in de publieke balansen betreft de geleidelijke terugkeer van buitenlandse investeerders naar het luxe residentiële vastgoed in Parijs en enkele grote metropolen. Na een terugtrekking in 2022-2023 als gevolg van macro-economische onzekerheid, keren deze kopers terug naar zeer goed gelegen panden met hoge energieprestaties.
Dit “prime” segment functioneert als een aparte markt. De prijzen blijven beter bestand dan gemiddeld, en de verkooptermijnen blijven kort voor panden die aan alle eisen voldoen (locatie, staat, DPE). Dit fenomeen draagt bij aan het behoud van toenemende prijsverschillen tussen het luxe segment en de rest van de voorraad.
De Franse vastgoedmarkt eind 2024 kan dus op verschillende niveaus worden gelezen: een voorzichtige heropleving van de volumes, een vertraging van de prijscorrectie, en micro-markten die elk volgens hun eigen logica evolueren. De komende maanden zullen uitwijzen of het plateau dat in het tweede semester van 2024 is bereikt het begin markeert van een echte herstelcyclus of gewoon een pauze is voor nieuwe aanpassingen.