Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 ein entscheidendes Jahr durchlebt. Nach zwei Jahren mit einem deutlichen Rückgang der Verkaufsvolumina und einer Preiskorrektur, die 2023 eingeleitet wurde, zeichnen die Signale der letzten Monate 2024 ein differenzierteres Bild als nur die bloße Feststellung einer Krise. Diese Trends zu verstehen, ermöglicht es, besser zu erkennen, was sich heute für Käufer und Verkäufer abspielt.
Energieeffizienz von Wohnungen: das Kriterium, das den Immobilienmarkt umverteilt
Haben Sie bemerkt, dass einige alte Wohnungen monatelang zum Verkauf stehen, während andere schnell verkauft werden? Im Jahr 2024 hat ein Faktor eine entscheidende Rolle bei der Verkaufsgeschwindigkeit übernommen: die Energieklassifizierung der Immobilie (DPE).
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Konkret verkauft sich eine Wohnung mit der Klassifizierung A oder B schneller und zu einem höheren Preis als eine Wohnung mit der Klassifizierung F oder G. Dieser Preisunterschied zwischen zwei vergleichbaren Objekten, der als “grüner Aufschlag” bezeichnet wird, hat sich im Laufe des Jahres verstärkt. Käufer berücksichtigen nun die Kosten für Renovierungsarbeiten in ihrem Angebot, was die Preise für energetisch ineffiziente Objekte mechanisch nach unten zieht.
Um diese Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen, ist es nützlich, Actu Immobilier online zu entdecken, um die Preisdaten mit den Energieeffizienzen nach geografischen Zonen zu vergleichen.
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Dieses Phänomen hat eine direkte Konsequenz: die Liquidität einer Immobilie hängt ebenso von ihrem DPE wie von ihrer Lage ab. Eine gut klassifizierte Wohnung in einer mittelgroßen Stadt kann sich schneller verkaufen als eine energieintensive Wohnung in einem gefragten Viertel. Diese Umkehrung der Hierarchie war 2022 noch marginal.
Rückgang der Immobilienpreise im Jahr 2024: eine ungleiche Korrektur je nach Region
Die Preise für Bestandsimmobilien sind im Jahr 2024 weiter gesunken, jedoch in einem zunehmend langsameren Tempo. Zu Beginn des Jahres erreichte der jährliche Rückgang noch ein signifikantes Niveau. Gegen Ende 2024 hat sich dieser Rückgang deutlich abgeschwächt.
Die Provinz zeigte frühere Anzeichen einer Erholung als die Île-de-France. Die Preise für Wohnungen begannen im zweiten Halbjahr 2024 in fast der Hälfte der französischen Städte wieder zu steigen. Diese Erholung betrifft jedoch nicht alle Segmente: Einfamilienhäuser in ländlichen Gebieten sehen weiterhin stagnierende Preise.
Starke Unterschiede zwischen Metropolen
Nicht alle großen Städte folgen dem gleichen Verlauf. Einige Provinzmetropolen haben eine Stabilisierung ihrer Preise erlebt, ja sogar einen leichten Anstieg, getragen von einer starken lokalen Nachfrage. Andere, insbesondere im Südwesten, haben stärkere Rückgänge bei den Transaktionen erlebt (einige Gebiete verzeichnen Rückgänge bei den Verkäufen zwischen minus 18 % und minus 30 %).
Die Preiskorrektur war im französischen Territorium nicht einheitlich. Die Regionen, in denen das Angebot an Neubauten gering bleibt, widerstehen besser, da die Käufer aus Mangel an Alternativen auf den Bestand zurückgreifen.
Immobilientransaktionen in Frankreich: der Tiefpunkt von 2024 und die ersten Anzeichen einer Erholung
Das Transaktionsvolumen erreichte im Jahr 2024 einen Tiefpunkt nach drei aufeinanderfolgenden Jahren des Rückgangs. Laut der FNAIM verzeichnete der Markt etwa 775.000 Verkäufe im Bestand, was einem Rückgang von etwa 36 % im Vergleich zum Höchststand von 2021 entspricht.
Um diese Zahl zu verstehen, muss sie in zwei Phasen unterteilt werden:
- Das erste Halbjahr 2024 setzte die negative Dynamik von 2023 fort, mit weiterhin sinkenden Verkaufsvolumina und abwartenden Käufern angesichts der Kreditbedingungen
- Das zweite Halbjahr markierte eine Stabilisierung, mit einer Stabilisierung der Anzahl der unterzeichneten Vorverträge, was auf einen Beginn der Erholung hindeutet
- Die Anzahl der unterzeichneten Vorverträge für das gesamte Jahr 2024 blieb nahezu identisch mit der von 2023, was ein Zeichen dafür ist, dass der Rückgang gestoppt wurde, ohne dass es zu einem deutlichen Aufschwung kam
Dieses zweiphasige Schema erklärt, warum die Jahresbilanzen widersprüchlich erscheinen können, je nachdem, ob sie das Gesamtvolumen oder den Trend des zweiten Halbjahres betonen.
Immobilienkreditzinsen und Kreditfähigkeit: was sich für Käufer geändert hat
Der rasche Anstieg der Zinssätze zwischen 2022 und Anfang 2024 war das Haupthemmnis für den Kauf. Er hat die Kreditfähigkeit der Haushalte sehr konkret reduziert: Bei gleichbleibender Monatsrate konnte ein Käufer deutlich weniger leihen als 2021.
Gegen Ende 2024 begann sich eine allmähliche Entspannung der Zinssätze abzuzeichnen. Dieser Rückgang der Zinssätze gibt den Haushalten wieder mehr Immobilienkaufkraft und erklärt teilweise das Aufblühen, das im letzten Quartal bei den Verkaufsverträgen zu beobachten war.
Warum diese Entspannung die Situation verändert
Wenn die Zinssätze sinken, selbst moderat, ist die Auswirkung auf das Budget eines Käufers sofort spürbar. Bei einem Darlehen über zwanzig Jahre bedeutet jeder Punkt weniger Zins mehrere Zehntausend Euro an zusätzlicher Kapazität. Die Ersterwerber, die seit zwei Jahren vom Markt ausgeschlossen waren, profitieren als erste davon.
Dieses Entspannungsfenster, kombiniert mit weiterhin sinkenden Preisen in vielen Regionen, schafft eine günstige Anpassungsperiode für den Kauf. Die Verkäufer müssen jedoch akzeptieren, dass die Verkaufspreise kurzfristig nicht wieder die Niveaus von 2021 erreichen werden.
Ausländische Investoren und hochwertige Immobilien: eine diskrete, aber reale Rückkehr
Eine weniger sichtbare Bewegung in den öffentlichen Bilanzen betrifft die schrittweise Rückkehr ausländischer Investoren in den hochwertigen Wohnungsmarkt in Paris und einigen großen Metropolen. Nach einem Rückzug in den Jahren 2022-2023 aufgrund der makroökonomischen Unsicherheit kehren diese Käufer zu sehr gut gelegenen und energieeffizienten Objekten zurück.
Dieses “Prime”-Segment funktioniert wie ein eigener Markt. Die Preise halten sich besser als der Durchschnitt, und die Verkaufsfristen bleiben kurz für Objekte, die alle Kriterien erfüllen (Lage, Zustand, DPE). Dieses Phänomen trägt dazu bei, die Preisunterschiede zwischen dem oberen Segment und dem Rest des Bestands zu vergrößern.
Der französische Immobilienmarkt Ende 2024 lässt sich also auf mehreren Ebenen lesen: eine zaghafte Erholung der Volumina, eine Korrektur der Preise, die sich verlangsamt, und Mikromärkte, die jeweils nach ihrer eigenen Logik agieren. Die kommenden Monate werden zeigen, ob das Plateau, das im zweiten Halbjahr 2024 erreicht wurde, den Beginn eines echten Erholungszyklus markiert oder einfach eine Pause vor neuen Anpassungen ist.