Eine schlecht abgestimmte Immobilieninvestition in Bezug auf Energie oder Steuern kann mehr Vermögenswert vernichten als ein einfacher Marktrückgang. Wir beobachten, dass die meisten verfügbaren Analysen Immobilien als von Natur aus stabile Anlagen betrachten, ohne die aktuellen regulatorischen Einschränkungen zu berücksichtigen, die die Rentabilität und Liquidität von Immobilien grundlegend verändern.
Energie-Risiko: der DPE als eigenständige Vermögensvariable
Das Energieeffizienz-Diagnose ist kein einfaches Dokument mehr, das dem Mietvertrag beigefügt wird. Ab dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G von jeder neuen Vermietung ausgeschlossen, einschließlich bei Verlängerung oder stillschweigender Fortsetzung, gemäß Artikel L173-2 des Bau- und Wohnrechts. Die Wohnungen der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E im Jahr 2034.
Dieser Verlauf hat direkte Auswirkungen auf den Verkehrswert. Eine Immobilie, die keine Miete mehr generieren kann, verliert ihre produktive Vermögensfunktion. Bereits vor dem Mietverbot hat das Dekret Nr. 2022-1079 vom 29. Juli 2022 eine Mietpreisbremse für Wohnungen der Klassen F und G eingeführt: keine Indexierung, keine Anpassung zwischen zwei Mietern, keine Erhöhung bei der Verlängerung.
Wir empfehlen, den DPE als Indikator für finanzielle Risiken zu betrachten, ebenso wie eine Leerstandsquote. Eine heute als E klassifizierte Immobilie mag konform erscheinen, aber bis 2034 wird sie ebenfalls unvermietbar sein, ohne Renovierung. Die verfügbaren Referenzen auf der Website www.guidepatrimoine.net ermöglichen es, diese Parameter mit anderen Auswahlkriterien zu kombinieren.
Ein zusätzlicher Punkt der Aufmerksamkeit: Der DPE kann sich ohne Arbeiten ändern, infolge einer Reform seiner Berechnungsmethode. Bevor Sie eine umfassende Renovierung in Angriff nehmen oder auf eine Immobilie verzichten, überprüfen Sie, ob das Gutachten aktuell ist und nach der geltenden Methode berechnet wurde.
Vermietungsbesteuerung nach dem Ende des Pinel: Entscheidungen ohne spezifisches System treffen
Das Ende des Pinel-Systems ändert die Logik der Auswahl neuer Immobilien. Investoren, die sich auf die Steuervergünstigung stützten, um eine niedrige Bruttorendite auszugleichen, müssen nun anders denken.
Ohne steuerliche Vorteile beim Einstieg wird die Nettomietrendite das einzige tragfähige Entscheidungskriterium. Der Kaufpreis, die Hausgeldkosten, die Grundsteuer und die Kosten für die Mietverwaltung wiegen schwerer in der Gleichung als ein Steuersatz. Wir beobachten, dass einige neue Programme, die mit hohen Preislisten vermarktet werden, ohne steuerlichen Hebel nicht mehr ins Gleichgewicht kommen.
Die Wahl des Besteuerungsregimes für Mieteinnahmen gewinnt dann an Bedeutung. Drei Punkte verdienen eine präzise Abwägung:
- Der Status LMNP (nicht professioneller Vermieter) ermöglicht die buchhalterische Abschreibung der Immobilie, was die steuerliche Bemessungsgrundlage ohne Liquiditätsabfluss reduziert. Dieser Mechanismus bleibt aktiv, aber seine Wechselwirkungen mit der IFI und dem Gewinn bei der Wiederveräußerung müssen bereits beim Erwerb modelliert werden.
- Das Mikrogrundstück-Regime, das bei Bruttoeinnahmen gedeckelt ist, bietet einen einfach zu verwaltenden Pauschalabzug, ist jedoch ungeeignet, sobald die tatsächlichen Kosten diesen Pauschalbetrag überschreiten.
- Das reale Regime, sowohl bei unmöblierten als auch bei möblierten Vermietungen, erlaubt den Abzug von Zinsen, Arbeiten und Verwaltungskosten, erfordert jedoch eine strenge Buchführung und eine spezifische Erklärung.
Die Abwägung zwischen diesen Regimen hängt von der Höhe des Darlehens, der Art der Immobilie und dem Grenzsteuersatz ab. Eine alte Immobilie mit umfangreichen Arbeiten rechtfertigt fast immer das reale Regime. Ein möbliertes Studio in einem angespannten Gebiet kann während der gesamten Abschreibungsphase vom LMNP profitieren.
Übertragung des Immobilienvermögens: rechtliche Strukturierung antizipieren
Der Schutz des Immobilienvermögens spielt sich nicht nur beim Erwerb ab. Die Wahl des Haltevehikels bestimmt die steuerlichen Kosten der Übertragung.
Eine Immobilie direkt zu halten, vereinfacht die laufende Verwaltung, setzt die Erben jedoch den Erbschaftssteuern aus, die auf den vollen Verkehrswert nach Abzügen berechnet werden. In einer SCI (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) kann die Übertragung durch schrittweise Abtretung von Anteilen organisiert werden, mit Abschlägen für Illiquidität, was die steuerliche Bemessungsgrundlage reduziert.
SCI nach IR oder IS: zwei unterschiedliche Vermögenslogiken
Eine SCI, die der Einkommensteuer unterliegt, bleibt steuerlich transparent: Die Mieteinnahmen fließen direkt an die Gesellschafter. Der Gewinn bei der Wiederveräußerung profitiert von dem Regime der Privatpersonen mit progressiver Steuerbefreiung.
Eine SCI nach IS ermöglicht die Abschreibung der Immobilie (wie im LMNP), aber der Gewinn bei der Wiederveräußerung wird auf der Nettobuchwertbasis berechnet, die nach Jahren der Abschreibung oft sehr niedrig ist. Die Ausstiegsbesteuerung kann dann einen erheblichen Teil des tatsächlichen Gewinns absorbieren. Diese Wahl muss bereits bei der Gründung der Struktur festgelegt werden, da der Wechsel von IR zu IS irreversibel ist.
Mietrendite: die Kostenposten, die die Bruttorendite verschleiert
Eine Bruttorendite von mehreren Punkten über dem Markt garantiert nichts, wenn die tatsächlichen Kosten nicht berücksichtigt werden. Wir empfehlen, systematisch eine Nettorendite nach folgenden Punkten zu berechnen:
- Grundsteuer, die je nach Gemeinde ein bis zwei Monatsmieten betragen kann
- Nicht erstattungsfähige Hausgeldkosten, insbesondere größere Arbeiten, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden
- Mietausfall: selbst in angespannten Gebieten reduziert ein Monat Leerstand zwischen zwei Mietern die jährliche Rendite erheblich
- Kosten der delegierten Verwaltung, die in der Regel als Prozentsatz der eingezogenen Mieten berechnet werden, zu denen die Kosten für die Wiedervermietung hinzukommen
Eine realistische Nettorendite liegt oft mehrere Punkte unter der angegebenen Bruttorendite. Simulatoren, die Leerstand oder persönliche Besteuerung nicht berücksichtigen, erzeugen irreführende Prognosen.
Der Mietmarkt bleibt in Gebieten, in denen die Nachfrage strukturell das Angebot übersteigt, robust, aber die Rentabilität hängt weniger allein vom Standort ab als von der Übereinstimmung zwischen der Art der Immobilie, dem gewählten Steuersystem und der Fähigkeit, die Kosten über die Dauer zu kontrollieren. Eine Immobilieninvestition schützt das Vermögen, vorausgesetzt, sie wird von Anfang an mit diesen Parametern im Hinterkopf strukturiert.
